Thuê nhà và cho thuê lại - nhận lại thua lỗ với chủ đầu tư mới vào nghề

Ý tưởng thuê nhà và cho thuê lại được nhiều người áp dụng nhờ vào số vốn không cần phải quá nhiều như mua mà lại thu hồi vốn nhanh chóng và sinh lời cực kỳ cao. Nhưng khi bước vào đầu tư thì không hề dễ chút nào. Nhiều người thường đặt câu hỏi, bỏ ra số vốn để thuê nhà và cho thuê lại, liệu có phải là bước đi sai lầm. Hãy cùng tìm hiểu bài viết dưới đây để biết những điểm rủi ro của mô hình thuê nhà và cho thuê lại - nhận lại thua lỗ với chủ đầu tư mới vào nghề này.

Chủ đầu tư nhận thua lỗ khi thuê nhà và cho thuê lại

Chị Vy, thuê nguyên căn nhà gồm 17 phòng, với giá cho thuê 60 triệu/tháng. Chị đầu tư vào sửa sang và trang bị thêm nội thất. Sau khi cải tạo xong, chị ước tính cho thuê một căn phòng 5.5 triệu/tháng và tổng doanh thu mỗi tháng là 93 triệu, tính thêm việc bỏ công vào quản lý thì mỗi tháng lãi 33 triệu.

Tuy nhiên, khi đi vào khai thác thực tế thì mỗi tháng chị phải bỏ ra hơn 5 triệu vào chi phí bảo trì thang máy, máy lạnh, internet,.... chưa tính đến phí quảng cáo tìm khách thuê phòng thông qua môi giới hoặc các trang web, thì phải tốn hơn thời gian 1 tháng thì mới tìm được khách thuê.

Nhưng cuối cùng thì chỉ thu về được 80 triệu/tháng, trừ vào phí quản lý vận hành, môi giới, tiền thuê nhà, chị còn lại 10 - 14 triệu/tháng. Chi phí khấu hao thêm 6 - 7 triệu/tháng thì chỉ còn được 4 - 8 triệu/tháng. Còn thấp hơn số vốn ban đầu bỏ ra.

Chủ đầu tư nhận thua lỗ khi thuê nhà và cho thuê lại
Chủ đầu tư nhận thua lỗ khi thuê nhà và cho thuê lại

Tuy nhiên, chị Vy còn may mắn hơn anh Bình, một người mới chập chững bước vào cho thuê nhà nguyên căn. Sau thời gian tiếp xúc với các nhà đầu tư trong lĩnh vực này, Bình cảm thấy ngon nghẻ và muốn đầu tư vào. Với tình toán của Bình, anh sẽ thuê một căn nhà gần trường đại học làm ký túc xá cho sinh viên với giá thuê 18 triệu/tháng, đầu tư 350 triệu vào cải tạo, mua thêm nội thất, thêm 62 giường ký túc xá cho các phòng, với giá thuê 1.4 - 1.5 triệu/tháng. Tổng doanh thu mỗi tháng được 85 triệu, trừ và phí quản lý vận hành khoảng 20 triệu và tiền thuê 18 triệu, thì lãi được 47 triệu/tháng.

Với tính toán này, Bình rất tự tin chỉ cần 9 tháng là thu lại được vốn, sẵn sàng thuê trong 3 năm. Chưa dừng lại ở đó, Bình còn chấp nhận tăng 10% mỗi năm theo kiến nghị của chủ nhà.

Nhưng khi đi vào khai thác, thì lại không như Bình nghỉ, một năm Bình chỉ cho thuê được tầm 14 - 24 giường, doanh thu chỉ 20 - 23 triệu/tháng, trừ vào các loại phí và tiền thuê nhà, thì hàng tháng Bình lại lỗ đến 10 - 20 triệu. Chưa tính đến số tiền đầu tư sửa chữa ban đầu. Thì giờ đây, Bình chỉ hy vọng sẽ kiếm được người sang lại nhà để bù lại 1/3 số vốn.

Bài học sau khi kinh doanh thuê nhà và cho thuê lại

- Tranh nhau bỏ ra giá thuê cao để giành được quyền thuê nhà, đây là cái bẫy khá phổ biến thường gặp với nhà đầu tư mới bước vào nghề. Đã là bước sai ngay từ đầu kinh doanh mô hình này.

- Giữa rừng thông tin từ bên cho thuê và môi giới tâng bốc thì khó có thể phân biệt được đâu là lợi nhuận thu thật và doanh thu thật.

Doanh thu được quy định bởi các yếu tố. Đầu tiên giá mình đưa ra cho thuê phải khả thi với khu vực mình đã tìm hiểu. Tiếp theo, giá thuê phải chính xác với từng loại phòng (chứ không phải lấy giá của một phòng rồi nhân với từng phòng). Cuối cùng, khả năng lấp đầy khách thuê cho từng phòng. Không phải lấy doanh thu khi đã cho thuê đủ 100% để đưa ra phương thức kinh doanh.

- Chi phí quản lý vận hành là khoản phí mà một số người không tính vào, nên dễ nhầm lẫn với doanh thu và lợi nhuận thu về. Các mục của chi phí vận hành như quảng cáo, sửa chữa bảo trì, bảo hiểm nhà, khai báo tạm trú,.... Ngoài ra, còn tiền điện, nước sinh hoạt, chi phí đầu tư thiết bị cũng bỏ ra số tiền không hề nhỏ. Chưa kể đến, còn có thuế kinh doanh và chi phí hành chính.

Bài học sau khi kinh doanh thuê nhà và cho thuê lại
Bài học sau khi kinh doanh thuê nhà và cho thuê lại

- Một cái quan trọng nữa mà đa số đều quên đó là chi phí khấu hao đầu tư ban đầu. Bạn chỉ cần tính sai hoặc thiếu thì tỷ lệ trống đến 15%. Cho nên, đầu tư thuê nhà và cho thuê lại coi như là không có lợi nhuận hoặc ít và cũng có thể sẽ bị âm vốn.

Như chị Vy ở trên, nếu không tính khấu hao thì thu về 10 - 14 triệu/tháng, còn tính vào thì chỉ kiếm được 4 - 8 triệu/tháng.

- Chủ cho thuê nhà nguyên căn thường sẽ ký hợp đồng tối thiểu 3 năm và trung bình 5 năm. Một khi bên thuê nhà để cho thuê lại kinh doanh thua lỗ, thì họ sẽ phải tự mình đi tìm người thuê và sang lại với nhiều chiêu trò để nhanh kiếm lại càng nhiều vốn càng tốt.

Cho nên, khi mới bước vào kinh doanh mô hình thuê nhà và cho thuê lại này, thì bạn cần cân nhắc kỹ trước khi đi vào đầu tư. Nếu không biết cách hoặc gặp vấn đề nào đó thì cũng có thể xảy ra rủi ro bất kỳ lúc nào.

Có thể bạn quan tâm